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情绪浪尖上的龙湖

发布日期:2022-11-01 11:05    点击次数:165


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21世纪经济报道记者孔海丽 北京报道

市场信心仍在寻找锚点。

10月31日,地产股普遍大跌,龙湖、保利、招商蛇口、碧桂园、万科、中海等业绩表现仍然可圈可点的房企统统未能幸免,而龙湖创始人吴亚军辞任董事长一事则被认为是点燃市场情绪的一根导火索。

市场对龙湖的担忧在于,在房地产行业集体黯淡与信心脆弱的当下,创始人突然宣布退休,是否有什么不能说的秘密?

卸任理由这几天已经充分发酵,不再赘述。而关于特殊时点,坊间猜测自有其存在的土壤,但有两点值得更加审慎地纳入考量:一是退休已经准备了许久,吴亚军是一位“非典型”特征极其强烈的企业家,不太会因为外界的看法而改变自我判断;二是吴亚军依然是龙湖的第一大股东,仍然和投资人坐在同一条板凳上。

一位龙湖内部人士告诉21世纪经济报道记者,吴亚军觉得已经准备好的事情,现在做,还是半年后、一年后再做,没有什么差别,拉长时间来看,反正都是早晚要做的事情。

吴亚军本人也说:“我没有把跟序平和团队交接当成是一个不好的理解、一个负面的理解,这种理解是非常浅表的,说明对这个公司没有真正的关注和理解过。”

但资本市场的急剧后撤确实造成了一定伤害,龙湖需要作出回应,也需要用事实说话,尽量弥合这道信心鸿沟。

仅31日一天,龙湖集团及其控股的重庆龙湖企业拓展有限公司连发3条自愿公告,宣布提前偿还51亿港元银团贷款、控股股东增持300万股股权、控股股东购买500万美元优先票据,并再次强调了董事长交接是正常人事变动,管理层已做好相应交接单排,对日常管理、生产经营及偿债能力无重大不利影响。

投资者的质疑在于,新任董事长陈序平能否让这家民营房企延续从前的战略高度,他会怎样带领这艘大船顺利穿行过当前的凄风苦雨。

安全度如何?

30日傍晚,吴亚军携龙湖管理层悉数出席了投资者会议,除了再次强调董事长职位的交接是职业经理人制度的成功,她也提及“当下龙湖已经来到了一个比较好的状态”,这种状态包括了资金安全、销售回正、积极拿地等方面。

据龙湖集团CFO赵轶透露,龙湖对债务结构的安全度和扎实程度非常重视,有信心熬过冬天。“我们做过极端压力测试,落地是安全有保障的,同时也能够让公司有底气应对各种变化。”

赵轶说,龙湖的短期负债极少,正在铺排提前还债事宜,顺利的话,明年上半年到期债务几乎为零,下半年到期债务只剩200亿元左右;也在准备资金赎回明年到期的美元债,不出意外的话,明年在海外没有任何债务到期。

赵轶预计,龙湖年底的现金流将达到800亿元左右,监管资金在200亿元以内,净负债率会稳中有减。

融资层面,赵轶透露龙湖的第二笔中债增信债券正在推进,高信用评级也让龙湖的融资渠道保持通畅。“公司跟金融机构、监管层保持紧密的沟通,即使二级市场的悲观情绪蔓延,但金融机构与龙湖建立了深厚的信任关系,他们会坚定为我们的融资提供支撑。”他说。

另据中期业绩报告,龙湖连续六年保持“三道红线”绿档,一系列指标均维持行业内的较高水准,其中现金短债比4.07,平均账期为6.28年,一年以内到期的短债占比约10.1%,平均融资成本进一步下降至3.99%。

业绩方面,龙湖第三季度实现全口径销售金额598亿元,同比实现回正。

最近一个月,龙湖频频出手,在北京、上海、成都、合肥等重点城市获取10块新地,累计投入超108亿元;31日下午,龙湖又在苏州以19.6亿元总价竞得一宗地块。

而吴亚军本人为了增强市场信心,31日也经由其家族全资持有的Charm Talent于公开市场增持公司300万股,平均价格约为每股股份9.53港元,耗资约2859万港元;同日,Charm Talent也于公开市场买入公司发行的于2027年到期的2.5亿美元3.375%优先票据本金500万美元。

31日,花旗分析师发布报告称,市场对龙湖流动性的担忧“看起来过头了”,摩根史丹利则发表报告指出,龙湖多年独立职业经理人经营良好,且公司股权结构未发生变化。

陈序平的规划

新任董事长陈序平的成长履历已经是一则非常公开且重复的讯息,更重要的是,新董事长将如何带领龙湖前行,龙湖的未来规划是一幅什么样子,靠什么去实现这些诺言?

吴亚军在投资者沟通会议上提到,其实从2021年7、8月份开始,陈序平已经开始执掌公司大盘面。

陈序平说,当时他已经洞察到行业出现变化的苗头,所以主动进行战略聚焦,一个是城市聚焦,另一个是航道聚焦。

城市方面,陈序平系统梳理了龙湖进驻的68个城市,筛选出20个重点城市和14个机会城市,因此2021年9月之后,龙湖着重在这些高量级城市进行投资拿地。

航道方面,陈序平提到,航道将全面回归生意逻辑,每个航道业务都能实自身“造血”。

陈序平坦承,行业的波澜动荡要高出他的预期,但好在龙湖已经提前做了铺排,“所以到今天为止,我们仍然能够按照自己的节奏获取土地。”

如何做到现金流安全?地产开发业务方面,陈序平提出要关注经营性现金流、保障回款率。

据陈序平透露,通过一套科学的工具,龙湖今年首开的项目,经营性现金流平均回正周期大概在12-18个月,最快的项目只需要6-8个月。销售回款上,因为当前市场按揭房款比较宽松,加上龙湖客户质量较高,有部分客户能够实现当月按揭当月放款,这进一步提高了龙湖现金流的安全度。

对龙湖来说,现金流安全的另一重保障是经营性业务。陈序平预计,龙湖的商业、租赁住房、空间服务以及智慧营造等经营性业务,在明年都将实现正向现金流,从而保障整个集团实现净现金流为正。据龙湖集团披露,1-9月,公司经营性收入达到172亿元,平均每个月有20亿元的资金到账。

在陈序平的目标里,未来5-10年,龙湖的经营性收入会占到整个集团营收的30%,为公司贡献50%的利润,而二十年之后,地产之外的经营性收入目标是做到一千亿。

没有英雄的企业

龙湖的机构化根植在骨子里。

吴亚军数次强调过这是一家“没有英雄的企业”,推崇简单直接,一直追求的境界是,让公司变成一个高效的、战略性的有机体,不依赖于创始人和精英。

早期资料显示,龙湖在十几年之前就重视系统的力量,所有的材料采购、所有的财务信息都能在系统中得到把控。比如,某个项目的铺路砖价格超过了预算设定的浮动范围,系统就会报警,自己熔断。

龙湖对人才梯队的建设也已经被公众所熟知,每年面向校招的“仕官生”吸引了大量应届人才,而这些优质的后备力量,经过18年历练,如今已经有20%走向了龙湖的高管团队。

据21世纪经济报道记者了解,近两年龙湖更是明显表现出了对仕官生的倾向,组织架构大变革中,把很多仕官生出身的管理者提到重要的位置上。

本报记者获悉,这与龙湖早年间的一项伤痛有关。在龙湖的快速扩展期,涌现了很多明星经理人,部分高管身上的能量甚至超出了可以掌控的水平,这些人的相继出走更是给龙湖带来巨大的人才流失。这也加深了龙湖走向机构化的动力,试图以系统化和标准化替代“大将”的影响力。

吴亚军也曾在多个公开场合表达过,龙湖不怕同事被挖走,但是关注企业最想留的人有没有留住,以及如果这个人没留下来,是否有更好的人能替代。

回过头来再看龙湖的董事长交接,如果更加仔细地去观察龙湖的管理制度和人才制度,也许现实并没有那么多讳莫如深的可能性。

吴亚军坦言,原本计划要在今年中期业绩前后交接班,但8月初龙湖遭遇做空,销售额也没有回正,交接期也因此延迟至今。

短时间内相继处理两宗看空事件,吴亚军认为:“对于上市公司来讲,我们一直在应对很多行业外部的扰动和不确定性,在这个过程中,企业不断按照公司的战略意图发展壮大。”她还说,现在的管理团队做的都是长期思考,而不是忙于应付,有可能会带来一个新的前景。

(作者:孔海丽 编辑:林曦)



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